Los llamados “elementos procomunales” son una categoría intermedia entre los elementos comunes y los privativos dentro del ámbito de la propiedad horizontal (en adelante, PH).
Se consideran como tales aquellos que, siendo susceptibles de propiedad singular y privativa, y estando así determinados por el título constitutivo de la PH, son destinados a un servicio común con la finalidad de obtener un beneficio para la comunidad de que se trate. En definitiva, son elementos privativos que pertenecen a todos los copropietarios del edificio, o a parte de ellos.
Su existencia viene expresamente recogida en los arts. 2 y 17 LPH, pese a lo cual no dejan de suscitar problemas.
El primero de ellos es determinar cómo se computa su cuota de participación, lo que ha generado tres posibilidades:
1.- El presidente es quien ejerce los derechos inherentes a la cuota que corresponda al elemento procomunal, por ser representante de la comunidad.
2.- Quienes consideran el no cómputo en ningún caso.
3.- La respuesta más convincente y adecuada parece ser la que hace referencia a que la cuota correspondiente al elemento en cuestión se decantara en el mismo sentido en que hayan votado la mayoría de los copropietarios.
Otra cuestión relacionada con los elementos procomunales es la relativa a quién corresponde la titularidad real. La implicación práctica de esta cuestión es la siguiente: cuando se produce la venta de un elemento privativo, al que va inseparablemente unida su cuota en elementos comunes, ¿también va unida la venta o disposición de la cuota privativa que tiene en ese otro elemento privativo procomunal, o por el contrario, puede conservar la cuota que le corresponde en dicho elemento? No es fácil responder a esta pregunta, haciéndose necesario interpretar el origen de su existencia y si existe algún pacto al respecto, ya sea en el título constitutivo de la PH o en los Estatutos. No parece desacertado defender su venta a modo de elemento vinculado propter rem con el elemento privativo de cada propietario.
Para disponer o enajenar de los elementos procomunales es necesaria la unanimidad de todos los propietarios que tengan alguna cuota en dicho elemento, unanimidad que deberá ser expresa.
Arantxa Hernández Escrig (Abogada)
