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Qué hacer ante un incumplimiento de un contrato de arras

Autor:Dolores

Cuando un propietario quiere vender su vivienda y cuando aparece una persona interesada en la misma ambas partes quieren asegurarse que la compraventa se realizará, y llegará a buen puerto.

Y por ello suelen firmarse acuerdos o compromisos previos.

Por un lado tenemos el contrato de reserva

Y por el otro el contrato de arras.

Diferencias entre ambos

Existen dos diferencias sustanciales entre ambos:

En primer lugar, el de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el de reserva no, lo cual implica más seguridad jurídica para el primero.

En segundo lugar, el contrato de arras puede ser rescindido solo con el pago de una indemnización, mientras que el contrato de reserva sólo puede cancelarse si se especificó en alguna de sus cláusulas.

Tipos de contratos de arras

Dependiendo de que tipo sean, algunos son más fáciles de ser rescindidos, mientras que otros están mas garantizados y no resultan tan fáciles de rescindir.

Tenemos el de arras penitenciales, arras confirmatorias y arras penales.

Contrato de arras penitenciales:

Este tipo de contrato es el que admite mayores posibilidades de desistir de él.

La paga y señal de reserva que entrega el comprador constituye la indemnización en caso de rescindir el contrato.

En caso de incumplimiento el Vendedor se quedará con esta cantidad que no le será devuelta al comprador. Si es el vendedor la parte incumplidora,

Contrato de Arras confirmatorias:

En este tipo de contrato ya se parte de que no se estipula la facultad de desasistir afrontando en tal caso una penalización económica.

Al mismo tiempo que la paga y señal. Y la paga y señal no sirve de indemnización.

Por lo que en caso de incumplimiento por el comprador el vendedor se quedará con la paga y señal y podrá reclamar la penalización o indemnización acordada en el contrato.

Contrato de arras

En tal caso la parte afectada por el incumplimiento puede reclamar y exigir judicialmente la formalización de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios.

Mediante la correspondiente demanda judicial y esperar a que un juez resuelva cual debe ser la penalización.

Este tipo de contratos de arras solo debe firmase cuando realmente se este seguro de la formalización de la compraventa.

Contrato de Arras penales:

Este tipo de contrato se encuentra a medio camino entre el de arras confirmatorias y el de arras penitenciales.

Y aunque no exprese entre su clausulado que se puede desistir de él, la entrega de la paga y señal funciona como una indemnización cuando se produce el incumplimiento.

Además de las penalizaciones que pueden acordarse.

Y en este tipo de contrato como en el anterior también se puede optar entre pedir judicialmente la celebración o perfeccionamiento de la compraventa o la indemnización por daños y perjuicios.

Rosalia Pensado  (Abogada y Mediadora)

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