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La venta de la vivienda habitual

Autor:Dolores

Son numerosas las consultas que nos hacen acerca de la tributación de la venta de la vivienda habitual.

Es decir, de la primera vivienda, en la que residimos y que constituye nuestro domicilio.

Y mucha la confusión que genera el tema, pues hay quien piensa que no genera ganancia patrimonial, y que esta exenta si el importe de la venta lo inviertes en la adquisición de nueva vivienda.

Y esto no es del todo exacto.

La venta de la vivienda habitual en cuanto al IRPF es obligatorio declararla.

Venta de vivienda habitual

Y en su caso, explicaremos cuando generará incremento patrimonial, o no, que será gravado por el impuesto.

¿Cuándo se genera incremento patrimonial?

Pues en principio cuando el valor de venta supera el valor de adquisición.

Es decir, solo estaremos obligados a tributar cuando se haya generado un beneficio.

En el caso de que vendamos por importe inferior al de adquisición, Hacienda considerará que hay pérdida patrimonial y por tanto no habrá hecho imponible, no generará impuesto.

Pero para ver si hay ganancia o pérdida patrimonial hay que tener en cuenta no solo la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta, si no las reformas y mejoras que se hayan realizado en ese periodo y su coste.

Porque esas reformas y mejoras revalorizan y deben sumarse al valor de adquisición.

Si hay ganancia patrimonial, es decir, si vendemos por mas valor que el de adquisición estaremos obligados a pagar.

El cálculo de la ganancia patrimonial se obtiene de la diferencia entre el Valor de Transmisión del inmueble que será el importe real de adquisición menos los gastos y tributos, (importe real de la venta menos gastos y tributos) menos el Valor de Adquisición: importe de la compra, mas las inversiones en mejoras y reformas, menos las amortizaciones correspondientes. 

Una vez obtenido ese resultado, si es positivo, habrá una ganancia patrimonial que habrá que declarar, y se tendrá que multiplicar ese importe por unos coeficientes.

Porcentajes establecidos por Hacienda que gravan esa diferencia que constituye la ganancia patrimonial: el 19% hasta 6.000 euros, 21% entre 6.000 y 50.000 euros y 23% más de 50.000 euros.

Exenciones

Aun así estarán exentos del pago de este impuesto en los siguientes casos.

  • Personas mayores de 65 años.
  • Reinversión en vivienda habitual
  • Dación en pago

Rosalía Pensado. Abogada y Mediadora

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