Esta es una de las preguntas que no solo se hacen nuestros clientes si no que nosotros mismos como profesionales nos hacemos a menudo cuando surge esta problemática.
Qué sucede con el contrato de préstamo hipotecario para adquirir una vivienda cuando dicho contrato se declara nulo por vicios en el consentimiento o por cualquier otra causa de nulidad.
Hay que partir de dos cuestiones generales claras:
La nulidad del contrato implica que las partes se restituyen de sus respectivas prestaciones al momento anterior a suscribir el contrato
Y que el contrato de compraventa y el contrato de préstamo hipotecaria están vinculados en el sentido de que ambos tienen por objeto la misma cosa: la adquisición de un inmueble.
Es decir en cuanto al fin económico.
La premisa general es que el contrato de préstamo sería nulo si se acredita que en el vicio del consentimiento o el error que origina la nulidad hubo culpa por el Banco.
Así lo contempla la STS 14/2020:
En la que la nulidad del contrato de préstamo hipotecario trae causa en el hecho de que tratándose de negocios coligados en cuanto al fin económico a conseguir y que son formalizados en unidad de acto, tiempo y ante el mismo notario.
Hay una particular conexión que es la que determina también la nulidad del préstamo.
En concreto que el banco no fuera ajeno a la negligencia en la tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que el Banco impuso, estando tasadora y Banco ligadas societariamente.
No obstante, declarada la nulidad del contrato de compraventa y no así la de préstamo hipotecario, por considerarse dos contratos independientes.
Y por considerar que el Banco no ha tenido responsabilidad en la causa que provocó la nulidad la solución que entiendo seria que:
1) Al haber restituido al comprador B el precio pagado con sus intereses, B destinará el precio a cancelar el préstamo y la garantía, de modo que A recupera el inmueble libre de carga hipotecaria y C obtiene el pago del préstamo.
2) El vendedor A puede retener el precio para pagar por cuenta de B a C el saldo pendiente del préstamo consiguiendo la cancelación de la garantía hipotecaria y, restituyendo el sobrante a B.
